function get_einheit_daten_OK($einheit_id, $ms_jahr)
{
$this->abzug_wert = 0;
$e = new einheit();
$e->get_einheit_info($einheit_id);
$this->einheit_qm = $e->einheit_qm;
$d = new detail();
$this->objekt_baujahr = $d->finde_detail_inhalt('OBJEKT', $e->objekt_id, 'Baujahr');
if (empty($this->objekt_baujahr)) {
die("<b>ABBRUCH: Einheit: {$e->einheit_kurzname} <br>Detail Baujahr zum Objekt {$e->objekt_name} hinzufügen</b>");
}
if ($this->objekt_baujahr <= 1918) {
$this->objekt_bauart = 'Altbau1';
}
if ($this->objekt_baujahr > 1918 && $this->objekt_baujahr < 1950) {
$this->objekt_bauart = 'Altbau2';
}
if ($this->objekt_baujahr > 1949) {
$this->objekt_bauart = 'Neubau';
}
$this->haus_wohnlage = $d->finde_detail_inhalt('HAUS', $e->haus_id, 'Wohnlage');
/* Wenn keine, dann bei Objekt schauen */
if (!$this->haus_wohnlage) {
$this->haus_wohnlage = $d->finde_detail_inhalt('OBJEKT', $e->objekt_id, 'Wohnlage');
}
if (!$this->haus_wohnlage) {
die("Keine Wohnlage zum Haus {$e->haus_strasse} {$e->haus_nummer} oder {$e->objekt_name}");
}
if ($this->einheit_qm < 40.0) {
if ($this->haus_wohnlage == 'einfach') {
$buchstabe = 'A';
}
if ($this->haus_wohnlage == 'mittel') {
$buchstabe = 'B';
}
if ($this->haus_wohnlage == 'gut') {
$buchstabe = 'C';
}
}
if ($this->einheit_qm >= 40.0 && $this->einheit_qm < 60.0) {
if ($this->haus_wohnlage == 'einfach') {
$buchstabe = 'D';
}
if ($this->haus_wohnlage == 'mittel') {
$buchstabe = 'E';
}
if ($this->haus_wohnlage == 'gut') {
$buchstabe = 'F';
}
}
if ($this->einheit_qm >= 60.0 && $this->einheit_qm < 90.0) {
if ($this->haus_wohnlage == 'einfach') {
$buchstabe = 'G';
}
if ($this->haus_wohnlage == 'mittel') {
$buchstabe = 'H';
}
if ($this->haus_wohnlage == 'gut') {
$buchstabe = 'I';
}
}
if ($this->einheit_qm >= 90.0) {
if ($this->haus_wohnlage == 'einfach') {
$buchstabe = 'J';
}
if ($this->haus_wohnlage == 'mittel') {
$buchstabe = 'K';
}
if ($this->haus_wohnlage == 'gut') {
$buchstabe = 'L';
}
}
/* Es können nur Mieten von vermieteten Einheiten angepasst werden und ... */
/* Wenn Fläche größer als 0, weil sonst Parkplatz bzw Freiflächen */
if ($e->einheit_qm > 0.0) {
/* Schon mal vermietet */
if ($e->get_einheit_status($einheit_id)) {
$mv_id = $e->get_last_mietvertrag_id($einheit_id);
/*
* Wenn aktuell vermietet
* hier spielt sich alles ab
*/
if (!empty($mv_id)) {
$ausstattungsklasse = $d->finde_detail_inhalt('EINHEIT', $einheit_id, 'Ausstattungsklasse');
if (empty($ausstattungsklasse)) {
die("<b>ABBRUCH - Einheit: {$e->einheit_kurzname} hat keine Ausstattungsklasse in den Details</b>");
}
$mietspiegel_feld = "{$buchstabe}{$ausstattungsklasse}";
/* Mietvertragsinfos sammeln */
$mv = new mietvertraege();
$mv->get_mietvertrag_infos_aktuell($mv_id);
/* Prüfen ob Bruttomieter */
if ($this->check_bruttomieter('MIETVERTRAG', $mv_id) == true) {
$tab_arr['MIETER_ART'] = 'Bruttomieter';
$mieter_art = 'Bruttomieter';
echo "{$mv_id} {$mieter_art}<br>";
} else {
$tab_arr['MIETER_ART'] = 'Nettomieter';
$mieter_art = 'Nettomieter';
}
/* Notwendige Datumsvars setzen */
$monat = date("m");
$jahr = date("Y");
$jahr_minus_3 = date("Y") - 3;
$mk = new mietkonto();
/* Aktuelle Miete kalt */
$mk->kaltmiete_monatlich($mv_id, $monat, $jahr);
$aktuelle_miete = $mk->ausgangs_kaltmiete;
/* Miete kalt vor 3 Jahren */
$mk->kaltmiete_monatlich($mv_id, $monat, $jahr_minus_3);
// $this->kosten_monatlich($mv_id,$monat,$jahr_minus_3, 'Miete kalt');
$miete_vor_3_jahren = $mk->ausgangs_kaltmiete;
/*
* Wenn MV nicht älter als 3 Jahre dann Erste Miete kalt
* aus Mietdefinition d.h. Miete beim Einzug
*/
if ($miete_vor_3_jahren <= 0.0) {
$einzugsdatum_arr = explode('-', $mv->mietvertrag_von);
$einzugs_jahr = $einzugsdatum_arr[0];
$einzugs_monat = $einzugsdatum_arr[1];
/* Bei Einzug mitten im Monat ist es nur die Hälfte */
$mk->kaltmiete_monatlich($mv_id, $einzugs_monat, $einzugs_jahr);
// echo "$mv_id,$einzugs_monat,$einzugs_jahr";
$miete_beim_einzug = $mk->ausgangs_kaltmiete;
$miete_vor_3_jahren = $miete_beim_einzug;
/* Wenn keine Mietdefinition zum MV Anfang dann Miete aus der Mietdefinition 2. Monat */
if ($miete_vor_3_jahren <= 0.0) {
$datum_1_kmiete = $this->datum_1_mietdefinition($mv_id);
$datum_1_kmiete_arr = explode('-', $datum_1_kmiete);
$datum_1_kmiete_jahr = $datum_1_kmiete_arr[0];
$datum_1_kmiete_monat = $datum_1_kmiete_arr[1];
$mk->kaltmiete_monatlich($mv_id, $datum_1_kmiete_monat, $datum_1_kmiete_jahr);
$erste_kalt_miete = $mk->ausgangs_kaltmiete;
$miete_vor_3_jahren = $erste_kalt_miete;
}
}
$tab_arr['EINHEIT'] = $e->einheit_kurzname;
$tab_arr['EINHEIT_ID'] = $einheit_id;
$tab_arr['EINHEIT_QM'] = $e->einheit_qm;
$tab_arr['WOHNLAGE'] = $this->haus_wohnlage;
$tab_arr['MIETER'] = $mv->personen_name_string;
$tab_arr['MV_ID'] = $mv->mietvertrag_id;
$tab_arr['EINZUG'] = $mv->mietvertrag_von;
$tab_arr['MIETE_3_JAHRE'] = $miete_vor_3_jahren;
$tab_arr['MIETE_AKTUELL'] = $aktuelle_miete;
$this->get_spiegel_werte($ms_jahr, $mietspiegel_feld);
$tab_arr['MS_FELD'] = $mietspiegel_feld;
$tab_arr['U_WERT'] = $this->u_wert;
$tab_arr['M_WERT'] = $this->m_wert;
$tab_arr['O_WERT'] = $this->o_wert;
$untere_spanne = $this->m_wert - $this->u_wert;
$obere_spanne = $this->o_wert - $this->m_wert;
$tab_arr['U_SPANNE'] = $untere_spanne;
$tab_arr['O_SPANNE'] = $obere_spanne;
/* Erdgeschoss aus Lage erkennen */
$m_buchstabe = substr($e->einheit_lage, 1, 1);
if ($m_buchstabe == 'P') {
$erdgeschoss = 1;
$erdgeschoss_ausgabe = 'Erdgeschossabzug';
} else {
$erdgeschoss = 0;
}
/* Sondermerkmale finden */
$sondermerkmale_arr = $this->get_sondermerkmale_arr($ausstattungsklasse, $jahr);
$anz_sm = count($sondermerkmale_arr);
if ($anz_sm > 0) {
$abzug_zaehler = 0;
$this->abzug_wert = 0;
for ($s = 0; $s < $anz_sm; $s++) {
$merkmal = $sondermerkmale_arr[$s]['MERKMAL'];
$wert = $sondermerkmale_arr[$s]['WERT'];
$a_klasse = $sondermerkmale_arr[$s]['A_KLASSE'];
if ($a_klasse == NULL or $ausstattungsklasse == $a_klasse) {
/* Wenn z.B. Erdgeschoss, dann Abzug */
$sonder_abzug = $d->finde_detail_inhalt('EINHEIT', $einheit_id, $merkmal);
if ($sonder_abzug) {
$tab_arr['ABZUEGE'][$abzug_zaehler]['MERKMAL'] = $merkmal;
$tab_arr['ABZUEGE'][$abzug_zaehler]['MERKMAL_GRUND'] = $sonder_abzug;
$tab_arr['ABZUEGE'][$abzug_zaehler]['MERKMAL_WERT'] = $wert;
$this->abzug_wert = $this->abzug_wert + $wert;
$abzug_zaehler++;
}
}
}
// end for
}
// end wenn Sondermerkmale vorhanden
/* Wenn ABZUEGE vorhanden, dann MS werte anpassen */
if (is_array($tab_arr['ABZUEGE'])) {
$this->u_wert_w = $this->u_wert + $this->abzug_wert;
$this->m_wert_w = $this->m_wert + $this->abzug_wert;
$this->o_wert_w = $this->o_wert + $this->abzug_wert;
$tab_arr['ABZUG_PRO_M2'] = $this->abzug_wert;
} else {
/* Sonst sind die MS-Werte maßgeblich */
$tab_arr['ABZUG_PRO_M2'] = '0.00';
$this->u_wert_w = $this->u_wert;
$this->m_wert_w = $this->m_wert;
$this->o_wert_w = $this->o_wert;
}
$tab_arr['U_WERT_W'] = $this->u_wert_w;
$tab_arr['M_WERT_W'] = $this->m_wert_w;
$tab_arr['O_WERT_W'] = $this->o_wert_w;
/* Preisspanne nach Abzügen ermitteln */
$untere_spanne_w = $this->m_wert_w - $this->u_wert_w;
$obere_spanne_w = $this->o_wert_w - $this->m_wert_w;
$tab_arr['U_SPANNE_W'] = $untere_spanne_w;
$tab_arr['O_SPANNE_W'] = $obere_spanne_w;
$tab_arr['GESAMT_ABZUG'] = $e->einheit_qm * $this->abzug_wert;
/* Berechnung */
$m2_mietpreis = $aktuelle_miete / $e->einheit_qm;
$tab_arr['M2_AKTUELL'] = $m2_mietpreis;
$anstieg_in_3_jahren = $aktuelle_miete / ($miete_vor_3_jahren / 100) - 100;
if ($miete_vor_3_jahren == 0.0) {
echo "<h1>{$einheit_id} {$mv_id}</h1>";
}
$tab_arr['ANSTIEG_3J'] = $anstieg_in_3_jahren;
$max_rest_prozent = 15 - $anstieg_in_3_jahren;
$tab_arr['MAX_ANSTIEG_PROZ'] = $max_rest_prozent;
$anstieg_euro = $miete_vor_3_jahren / 100 * $max_rest_prozent;
$tab_arr['MAX_ANSTIEG_EURO'] = $anstieg_euro;
$kappungsgrenze_miete = $aktuelle_miete + $anstieg_euro;
$tab_arr['MAXIMALE_MIETE'] = $kappungsgrenze_miete;
/* Letzte Erhöhung */
$this->datum_letzte_m_erhoehung($mv_id);
$o = new objekt();
$monate_seit_l_erhoehung = $o->monate_berechnen_bis_heute($this->erhoehungsdatum);
$tab_arr['L_ANSTIEG_MONATE'] = $monate_seit_l_erhoehung;
$tab_arr['L_ANSTIEG_DATUM'] = $this->erhoehungsdatum;
$tab_arr['L_ANSTIEG_BETRAG'] = $this->erhoehungsbetrag;
$tag = date("d");
$datum_vor_3_jahren = "{$jahr_minus_3}-{$monat}-{$tag}";
$erhoehungen_arr = $this->get_erhoehungen_arr($datum_vor_3_jahren, 'MIETVERTRAG', $mv_id);
$tab_arr['ERHOEHUNGEN_ARR'] = $erhoehungen_arr;
/* Maximal möglich rechnerisch nur */
$n_erhoehungsdatum_arr = explode('-', $o->datum_plus_tage(date("Y-m-d"), 120));
$n_erhoehungsdatum = '01.' . $n_erhoehungsdatum_arr[1] . '.' . $n_erhoehungsdatum_arr[0];
if (empty($this->m_wert_w)) {
$n_miete_mwert = $e->einheit_qm * $this->m_wert;
$n_miete_mwert_w = $e->einheit_qm * $this->m_wert;
} else {
$n_miete_mwert = $e->einheit_qm * $this->m_wert;
$n_miete_mwert_w = $e->einheit_qm * $this->m_wert_w;
}
$tab_arr['N_ANSTIEG_DATUM'] = $n_erhoehungsdatum;
$tab_arr['NEUE_MIETE_M_WERT'] = $n_miete_mwert;
$tab_arr['NEUE_MIETE_M_WERT_W'] = $n_miete_mwert_w;
$this->check_erhoehung($mv_id);
/* Wenn Letzte Erhöhung vor mehr als 12 Monaten */
if ($monate_seit_l_erhoehung > 12) {
/* Wenn Mittelwert größer als Kappungsgrenze, dann mit Kappung rechnen */
if ($n_miete_mwert_w > $kappungsgrenze_miete) {
$n_preis_pro_qm = $kappungsgrenze_miete / $e->einheit_qm;
$monatliche_diff = $kappungsgrenze_miete - $aktuelle_miete;
$tab_arr['NEUE_MIETE'] = $kappungsgrenze_miete;
$tab_arr['ANSTIEG_UM_PROZENT'] = $max_rest_prozent;
$tab_arr['M2_PREIS_NEU'] = $n_preis_pro_qm;
$tab_arr['MONATLICH_MEHR'] = $monatliche_diff;
} else {
$n_preis_pro_qm = $n_miete_mwert_w / $e->einheit_qm;
$monatliche_diff = $n_miete_mwert_w - $aktuelle_miete;
$tab_arr['NEUE_MIETE'] = $n_miete_mwert_w;
$anstieg_in_prozent = $n_miete_mwert_w / ($aktuelle_miete / 100) - 100;
$tab_arr['ANSTIEG_UM_PROZENT'] = $anstieg_in_prozent;
$tab_arr['M2_PREIS_NEU'] = $n_preis_pro_qm;
$tab_arr['MONATLICH_MEHR'] = $monatliche_diff;
}
} else {
/* Sonst gesetzlich nicht möglich die Miete anzupassen */
$tab_arr['NEUE_MIETE'] = 'nicht möglich';
$tab_arr['ANSTIEG_UM_PROZENT'] = 'nicht möglich';
$tab_arr['M2_PREIS_NEU'] = 'nicht möglich';
$tab_arr['MONATLICH_MEHR'] = 'nicht möglich';
$tab_arr['N_ANSTIEG_DATUM'] = 'nicht möglich';
}
/* Wenn eine Erhöhung schon definiert wurde */
if ($this->naechste_erhoehung_datum) {
$this->naechste_erhoehung_datum = date_mysql2german($this->naechste_erhoehung_datum);
$tab_arr['STATUS'] = 'erledigt';
$tab_arr['STATUS_DATUM'] = $this->naechste_erhoehung_datum;
$tab_arr['STATUS_BETRAG'] = $this->naechste_erhoehung_betrag;
} else {
$tab_arr['STATUS'] = 'offen';
$tab_arr['STATUS_DATUM'] = '';
$tab_arr['STATUS_BETRAG'] = '';
}
}
// end if vermietet jetzt
}
// end if schon mal vermietet, danach ende der Funktion
}
// wenn fläche >0.00
// echo '<pre>';
// print_r($tab_arr);
// die();
// $this->zeile_anzeigen($tab_arr, '');
return $tab_arr;
}
